EL IVA EN OBRAS DE REHABILITACION Y REFORMA DE UN INMUEBLE

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Esta semana analizaremos el IVA de las obras realizadas en los inmuebles, así que, si estáis pensando en realizar algún tipo de obra, no perdáis detalle de algunos aspectos que deberíais conocer.

Pues bien, en este sentido, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, diferencia dos tipos de obras: por un lado las obras de rehabilitación y por otro lado las obras de renovación y reparación.

En general, las obras en un edificio o vivienda están sujetas al tipo general del 21%. No obstante, hay excepciones para poder aplicar el tipo de IVA reducido del 10%.

A continuación, las analizaremos una a una:

  • OBRAS DE REHABILITACIÓN

Las obras de rehabilitación podrán beneficiarse del tipo de IVA reducido del 10% siempre y cuando cumplan los dos requisitos establecidos en el artículo 20. Uno. 22º B de la Ley 37/1992:

  • Que más del 50 % del importe de la factura correspondiente a las obras se destinen a consolidación, tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas.
  • Que el importe de la factura exceda del 25% del precio de adquisición del inmueble, si dicho inmueble tiene una antigüedad de dos años o inferior en el momento de realización de las obras, o del valor de mercado en el caso de que la antigüedad sea superior a dos años.

Pero, ¡ojo!, esto no siempre resulta fácil de aplicar, de hecho, casi nunca se aplica el tipo reducido del 10% en las obras de rehabilitación por la dificultad que supone cumplir el segundo requisito, ya que la mayoría de inmuebles en los que se realizan las obras de rehabilitación poseen una antigüedad superior a dos años, lo que supone que se  tome como referencia el valor de mercado del inmueble y no su precio de adquisición, siendo este último, en la mayoría de los casos, mucho menor.

Para entender correctamente el funcionamiento pongamos el siguiente caso: una comunidad de propietarios de un bloque de pisos situado en una zona céntrica de Madrid se propone rehabilitar la fachada del edificio. Dicho edificio tiene una antigüedad de 15 años y su valor de mercado actual  es de 3.000.000 euros. El presupuesto de arreglo de la fachada asciende a 150.000 euros.

Observamos que el segundo requisito no se cumple,  ya que el importe de la factura (150.000 euros) no supera el 25% del valor de mercado del edificio (750.000 euros). Por tanto, esta obra quedará gravada al tipo impositivo general del 21%.

  • OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN

De igual forma, las obras de renovación y reparación también pueden disfrutar del tipo de IVA reducido del 10%,  pero para ello deben cumplir tres requisitos:

  • Que el destinatario de la obra sea una persona física o comunidad de propietarios, no pudiendo actuar como empresarios o profesionales y siempre que utilicen la vivienda para uso particular.
  • Que la construcción (o rehabilitación) de la vivienda tenga una antigüedad mínima de dos años en el momento de realizar las obras de renovación y reparación.
  • Que el empresario o profesional contratado para realizar la obra no  aporte materiales para su ejecución (ladrillos, piedras, arenas, yeso, etc.,), y si los aporta,  el coste de estos materiales no debe superar el 40% del importe total de la factura de obras.

Podría ser el caso, por ejemplo, del propietario de una vivienda construida hace 3 años que desea colocar el suelo de la misma. El importe total de la factura asciende a 12.000 euros, de los cuales 2.000 euros corresponden a materiales aportados por el empresario que realiza la obra. Como dicha operación cumple los requisitos, quedaría gravada al tipo reducido del 10%.

Cabe señalar en este artículo que entre empresarios, si las obras se efectúan entre promotor y contratista, o entre contratista principal y otros subcontratistas, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido en su artículo 84.Uno.2º letra f), establece que para evitar el constante flujo de dinero, se debe aplicar la inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obra. ¿Y qué quiere decir esto? pues que en tales casos, el contratista que realice la obra deberá emitir una factura sin IVA mientras que el empresario o profesional (promotor) que  recibe la factura deberá autoliquidar la operación contabilizando simultáneamente un IVA repercutido y un IVA soportado que será deducible, no realizando movimientos monetarios por el IVA, que en muchos casos perjudicaban a la Agencia Tributaria.

Espero haberos sacado de dudas sobre el IVA que se debe aplicar a cada operación de obra, de lo contrario, quedo a vuestra disposición en el despacho para cualquier información adicional.

Ana Rosa Bautista
Área Fiscalidad Nacional e Internacional de Rojumar Asociados

 

 

 

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